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地产更大的雷,在明年!

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文 | 地产八卦女 陈庆

01

2016年9月,有人展望国家的结构,并宣布在天涯上,此贴即是著名的《中国楼市的13个必经之路》。

根据这则天涯神贴,中国楼市会走过这13个阶段:

1、开闸放水(2015年降准、提倡天下三成首付)

2、房价飙升(16年一年的情形)

3、卖地解地方政府债务危急(已完成)

2011年,人民日报还四问地方,拿什么还债?

2017年,国家统计局就示意,地方债已成为优质资产。

4、驱赶人民币存款进入房市(钱都酿成了屋子首付款了)

5、外管局最大“对手”消逝,外汇暂时平安 (已实现,2017年,各大房企住手外洋投资并购,外汇保住了)

6、银行通过CDS(信用违约交流)转移大部门风险(已成为现实)

7、限购制造天花板,房价最先下跌(组合拳已经出来,或快或慢,总会有用果)

8、追随美帝收紧钱币 (已经成为现实,楼市连续定向加息。但略有收支的是,美帝为应对疫情连续放水,而中国为应对美帝拒绝追随放水,反而最先对楼市执行资金羁系)

9、高位接盘或投资客无法套现,人民币资金乐成被锁定。(现在房产的流动性稀奇差,新居不容易看出来,去卖卖二手房就知道了)

10、土地财政转型(17年的租售同权,租赁用地,共有产权,都是土地财政转型的试探;现在,国家在大政策方面更认同实体经济,土地财政收入也最先移交给税收端口)

11、开征房产税,彻底套死无害散户。(这个看法我持差异意见,房产税至少5年后才出)

12、驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业(这个是大目的,现在正在做的事情)

13、人民币国际化(这个三五年都完成不了,需要更长的时间,一带一起的基本目的就是这个,而且已有越来越多的国家最先弃美元而用人民币)

这个预言最早泛起在2016年9月17日,以是前6条是已经发生的事,没什么好惊讶的。

真正令人受惊的是,预言刚过十几天,2016年10月国庆时代,许多都会宣布限购限贷,而且到2017年4月,北三县和环京房价泡沫破灭;

2018年,中美商业战发作;2020年,新冠疫情在美国发作,美国为同时应对疫情和中国挑战,大量增发钱币;而中国拒绝继续替美国拯救通胀,反而最先收紧钱币政策。

2021年,中国最先全方位推行二手房指导价,大量二手房市场冰封,以深房理为代表的炒房资金乐成被锁定。同时,土拍两集中、土拍资金划转税务部门征收,也预示着土地财政模式最先转型。

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现在,我们正处于由步骤9,向12过渡的阶段,只不外跟展望有所差异之处,我们并没有实验去刺破泡沫,也没有想过让房价大跌,而是在实验把房价维持在一定的高位,通过横盘振荡,以时间换空间来消化房地产泡沫风险。这也是为什么天下多个都会试行二手房指导价――这个政策自己,既能防止二手房大涨,也能帮二手房托底,进而辅助政府卖地。

唯二展望偏激进的是,房地产税年年有呼声,仍然年年无响应;人民币国际化虽有苗头,但仍然任重而道远。小我私人以为,这两项展望,仍需要5-10年,才会有真正的阶段性功效。

02

说真话,上述的展望成“神”,除了展望者的扎实国策基础和眼光外,也有一定的幸存者误差,事实不乐成的展望多如牛毛,只会徒增笑柄。

然而,昨天与一位地产公司高层用饭,谈到了地产行业的未来,于是也兴致勃勃的做了一番展望――他以为现在房地产行业正处于严冬早期,最严寒的冬天也许明年才会到。

为什么这么说呢?一方面,由于项目预售限价大部门都是从2018年最先,这三年来,大量地产公司的早期廉价土地贮备已经开发清盘,2018年以后拿的多数土地是不赚钱甚至赔本的。尤其是今年4月集中供地后,许多公司高价拿到的地铁定赔本,这些项目不仅销售价钱会受到行政管控,附带的大量无偿移交租赁房,也在无形中拉高土地成本。

对此,兽爷做了北京首轮集中供地的完整复盘。他发现,险些所有地块的利润率都是负的,少的负一两个点,而昌平两块地,居然要负十二三个点。

在这样的情形下,随着早期廉价土地开发殆尽,地产商财政报表的数据势必会越来越难看:虽然销售均价越来越高,但利润率却越来越低,甚至整体泛起赔本。

▲对于滨江这种算得过来账、有内陆化优势和治理优势的企业,也才有1%-2%的净利润;那么,对于那些算不外来账,显著不赚钱甚至赔本的项目,明后年报表暴雷,是一定的事情。

怪不得有人说,地产进入白银时代,在我看来,地产进入铜钱时代还差不多。

▲地产铜钱时代

而另一方面,房地产开发,是一条单行道,只能往前冲、不能退却、不能减速、更不能退场的单行道。

由于之前房企一直走的高周转高欠债模式,这一个模式的维持,最主要的是天天都有现金流进账,才气应付源源不停到期的债务。而一旦停下来,就没法应付到期债务,公司的债务危急就发作了。

说真话,无论是中原幸福(600340,股吧)、泰禾,照样最近的蓝光等房企,都并非由于亏损至于此,而是真的遇上了现金流难题。

以是,综合两方面看,为了保现金流,必须要先保规模;为了保规模,必须捏着鼻子拿地,哪怕是赔本,哪怕是再也不赚钱,维持好当下,就已经逾越了一半的房企!

03

固然,赔本拿地,除了维持原有的规模、关系和资源外,也不清扫一些公司是为了自己的物业治理公司打基础。

曾经我就写过,现在地产开发商在整个资源市场的估值是6-10倍的区间,但对于物业的估值,现在中位数是45倍。这意味着,同样1块钱利润,给地产估值不跨越10倍,给物业估值跨越40倍。

由此,建屋子、卖屋子哪怕不赚钱,未来,人们对物业的需求一定是越来越粘稠的,微利、不赚钱帮业主盖屋子,然则可以博一个耐久物业收费权限,仔细算算账,似乎又算得过来了。

然而,物业公司岂非就没有风险吗?事实上,由于物业涉及民生,更由于物业的签约项目多数由房企开发项目直管而来,在当下为了保二胎三胎严肃袭击民生垄断的情形下,物业公司的物业收费、各项增值服务的业主返还等,也很有可能被提上政府者的案头。

04

还记得《权力的游戏》中,史塔克家族族语为“winter is coming”,预示着这个人人族对隆冬的无限凄凉和警备。

然而,所谓危中有机,随着房地产长效机制的确立,不停地出台调控政策,许多房企也最先了从“粗放型”向“精益型”转型,起劲将产物做精、做细、做深、做美,适者生计,优胜劣汰,趁势而为。

现在,真正重视现金流管控、产物和利润管控的房企,土地、资金、市场份额、人才等资源,不停向其集中,整体市场仍然出现出“良币驱逐劣币”的正面效应。

事实上,房地产行业的韧性很强,一二线的房产仍然是刚需,国家预见到土地流拍,也马上出了溢价不得跨越15%的抚慰措施,足以可见,未来5年,房价依然也许率处于,涨的时刻抑制,跌的时刻救市,面多了加水,水多了加面,维持一种相对动态的平衡。

关于地产,希望能与人人有更多交流。

本文首发于微信民众号:地产八卦女。文章内容属作者小我私人看法,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

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